Pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement

La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements a permis plusieurs avancées pour faciliter la transformation de locaux affectés à d’autres usages que l’habitation en logements, en levant plusieurs freins en matière d’urbanisme ou de copropriété. Le présent amendement, complémentaire de cette logique, vise à compléter le statut de bailleur privé pour y intégrer la transformation de biens affectés à d’autres usages que l’habitation en logements.

Le présent amendement permet donc aux investisseurs particuliers de financer effectivement les transformations que la loi Daubié a entendu faciliter.

I. – Compléter cet article par l’alinéa suivant : 

3° Après la première phrase du premier alinéa du j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, est inséré une phrase ainsi rédigée : « Sont également éligibles les locaux affectés, avant leur acquisition, à un usage autre que l’habitation, notamment à usage de bureau, commercial, artisanal ou professionnel, que le contribuable transforme en logements. Dans ce cas, la déduction au titre de l’amortissement est calculée sur le prix d’acquisition du local, net de frais, majoré du montant des travaux de transformation. »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Amendement rédactionnel.

À l’alinéa 4, substituer à la référence :

« 2° »,

la référence :

« 3° ».

Les groupements d’entreprises permettent à plusieurs entreprises de répondre ensemble à un marché. L’article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». En l’absence de disposition légale ou de stipulation contractuelle expresse, les cotraitants ne sont donc pas tenus solidairement. La règle est l’absence de solidarité ; la solidarité constitue l’exception et doit être mentionnée au contrat.

Pour les marchés privés de bâtiment portant sur des travaux et prestations de service réalisés en cotraitance dont le montant n’excède pas 100 000 euros hors taxe, l’article L. 124-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat doit mentionner expressément « l’existence ou non de la solidarité juridique [sic] des cotraitants envers le maître d’ouvrage ».

Outre l’hapax « solidarité juridique », cette formulation pose problème car elle place sur un pied d’égalité la solidarité et l’absence de solidarité. Or les entreprises artisanales n’ont généralement pas vocation à assumer une responsabilité autre que celle attachée aux travaux ou prestations qu’elles exécutent.

Dans ces conditions, il apparaît utile de clarifier la rédaction de l’article L. 124-3 du code de la construction et de l’habitation afin de rappeler que la solidarité constitue l’exception et qu’elle doit, lorsqu’elle est prévue, être stipulée au contrat de manière expresse, en précisant les cotraitants et les travaux ou prestations concernés à peine de nullité.

Cette clarification permet d’éviter qu’une solidarité générale soit stipulée indistinctement entre l’ensemble des cotraitants. Elle permet de circonscrire la solidarité aux seuls lots pour lesquels elle serait pertinente, par exemple entre la charpente et la couverture, sans l’étendre à des lots sans lien direct, tels que l’électricité et la couverture. Cette délimitation devrait également permettre de limiter les surprimes d’assurance susceptibles de résulter d’une solidarité trop large ou indifférenciée.

Cette clarification sécurise à la fois les cotraitants et le maître d’ouvrage, en évitant qu’une solidarité générale ou indéterminée puisse résulter d’une rédaction ambiguë du contrat.

Rédiger ainsi cet article :

« Le 3° de l’article L. 124-3 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« 3° La mention de l’absence de solidarité des cotraitants à l’égard du maître d’ouvrage ou, lorsque le contrat stipule une clause de solidarité, la désignation des cotraitants tenus solidairement et des travaux ou prestations de service auxquels cette solidarité s’applique ; ».

Cet amendement vise à lever les freins juridiques à la constitution de groupements momentanés d’entreprises (GME) dans le secteur du bâtiment pour les marchés privés de moins de 100 000 euros. Ces groupements constituent un outil particulièrement adapté aux entreprises artisanales pour répondre collectivement aux besoins des particuliers, notamment en matière de rénovation énergétique et d’adaptation des logements au vieillissement.

En l’état actuel du droit, les entreprises hésitent à constituer des GME dès lors que le mandataire peut être exposé à un risque de solidarité en cas de défaillance d’un cotraitant. Cette situation constitue un frein au regroupement des artisans, alors même que chaque entreprise demeure déjà responsable de son propre lot dans les conditions prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil.

Le présent amendement a donc pour objet de clarifier l’absence de solidarité juridique entre cotraitants dans les GME constitués pour des marchés privés de faible montant, tout en renforçant l’information du maître d’ouvrage sur les responsabilités respectives de chaque entreprise intervenante.

Cet amendement a été travaillé avec la CAPEB.

Rédiger ainsi cet article : 

Le 3° de l’article L. 124‑3 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé : 

« 3° La mention expresse de l’absence de solidarité juridique des cotraitants envers le maître d’ouvrage, y compris le mandataire commun, les responsabilités de chaque entreprise dans l’exécution des travaux et les conséquences que cela emporte sur les garanties des ouvrages postérieurement à la réception des travaux. » »

L'article 2, à titre expérimental, la possibilité pour les artisans du bâtiment de se constituer en groupements momentanés d’entreprises (GME) en cotraitance sans solidarité juridique pour les marchés privés. Cette expérimentation est fixée à deux ans.

Si le principe de l’expérimentation est pleinement justifié pour mesurer les effets du dispositif avant toute généralisation, une durée de deux ans apparaît insuffisante pour produire des résultats probants et tirer des enseignements fiables. Le présent amendement propose de porter cette durée à cinq ans, pour les raisons suivantes :

1° Un délai de montée en charge incompressible

Toute nouvelle disposition législative nécessite un temps d’appropriation par les acteurs concernés. Les artisans du bâtiment, souvent de petite taille et peu familiers des montages juridiques complexes, auront besoin de temps pour :

 • Découvrir et comprendre le nouveau dispositif

 • Se former aux modalités pratiques de la cotraitance sans solidarité

 • Tisser les partenariats nécessaires avec d’autres corps de métier

 • Constituer leurs premiers groupements et acquérir de l’expérience

Dans ce contexte, une expérimentation de deux ans risque de ne couvrir que la phase de démarrage, sans permettre d’observer le fonctionnement mature du dispositif.

2° Des cycles de chantiers longs

Dans le secteur de la rénovation énergétique, les chantiers d’ampleur — ceux précisément pour lesquels le GME est le plus pertinent — s’étalent souvent sur plusieurs mois, voire plusieurs années entre la décision, le montage du dossier, l’obtention des financements et la réalisation des travaux. Une expérimentation de deux ans ne permettrait de couvrir qu’un nombre très limité de cycles complets, rendant toute évaluation statistiquement peu significative.

3° Une évaluation plus fiable et plus représentative

Pour que l’expérimentation produise des données exploitables et permette au législateur de prendre une décision éclairée sur une éventuelle généralisation, il est indispensable d’observer le dispositif sur une durée suffisante. Cinq ans permettront de :

 • Couvrir plusieurs cycles économiques

 • Observer les effets sur l’emploi artisanal local

 • Mesurer l’impact réel sur la qualité des chantiers de rénovation

 • Évaluer l’évolution du comportement des maîtres d’ouvrage

 • Recenser les éventuels litiges et dysfonctionnements

4° Une cohérence avec d’autres expérimentations législatives

De nombreuses expérimentations législatives en droit français sont fixées à trois, quatre ou cinq ans, précisément pour garantir leur représentativité. Une durée de deux ans constitue une exception particulièrement courte pour un dispositif touchant à des relations contractuelles aussi complexes que celles du secteur du bâtiment.

5° Une sécurité pour les acteurs économiques

Pour les artisans comme pour les propriétaires, la perspective d’une expérimentation de seulement deux ans peut freiner l’adoption du dispositif. Qui acceptera de changer ses habitudes contractuelles pour un mécanisme qui pourrait disparaître dès 2028 ? Porter la durée à cinq ans envoie un signal de stabilité et d’engagement de l’État, indispensable pour encourager les acteurs à s’approprier pleinement le dispositif.

En portant la durée de l’expérimentation de deux à cinq ans, cet amendement ne remet pas en cause la prudence qui a présidé au choix du format expérimental. Il en garantit simplement la robustesse, la fiabilité et l’utilité pour le législateur comme pour les acteurs de terrain.

Tel est l’objet du présent amendement.

À la première phrase du premier alinéa,substituer au mot :

« deux »

le mot :

« cinq »

L'article 2 prévoit, à titre expérimental pour deux ans, la possibilité pour les artisans du bâtiment de se constituer en groupements momentanés d’entreprises (GME) en cotraitance sans solidarité juridique pour les marchés privés inférieurs à 100 000 euros hors taxes.

Si cette avancée est saluée par l’ensemble de la filière, le seuil de 100 000 euros apparaît cependant trop restrictif pour produire un effet réel et massif sur le terrain. Le présent amendement propose de le porter à 150 000 euros hors taxes, pour les raisons suivantes :

1° Une réalité économique du terrain

Dans le secteur de la rénovation énergétique, les chantiers qui nécessitent réellement le recours à plusieurs corps de métier — isolation, chauffage, ventilation, menuiseries — dépassent fréquemment le seuil de 100 000 euros, en particulier pour les maisons individuelles ou les petits immeubles collectifs. Fixer la limite à 100 000 euros revient à exclure précisément les chantiers pour lesquels le GME est le plus pertinent et le plus nécessaire.

2° Une cohérence avec les objectifs de rénovation énergétique

L’État fixe des objectifs ambitieux de rénovation d’ampleur — 120 000 logements en 2026 — impliquant des bouquets de travaux multi-corps d’état. Ces projets globaux ont un coût moyen supérieur à 100 000 euros. Permettre aux artisans de se regrouper en GME jusqu’à 150 000 euros, c’est leur donner les moyens de répondre concrètement à ces marchés sans être évincés par les grandes entreprises générales.

3° Une simplification pour les propriétaires

Pour les propriétaires, ce relèvement de seuil facilite la coordination de plusieurs artisans spécialisés sur un même chantier complexe, sans avoir à gérer eux-mêmes l’ensemble des interfaces entre corps de métier. C’est un gain de temps, de lisibilité et de sécurité juridique pour tous.

4° Un impact économique pour nos territoires

Dans les territoires ruraux comme le Jura, les entreprises artisanales du bâtiment sont de petite taille mais hautement qualifiées. Le relèvement du seuil à 150 000 euros leur permet d’accéder à une gamme plus large de marchés, de maintenir leur activité et de préserver les emplois locaux. C’est une mesure directement au service de la vitalité économique de nos territoires.

5° Une expérimentation plus représentative

La disposition est prévue à titre expérimental pour deux ans. Pour que cette expérimentation soit réellement probante et permette de tirer des enseignements utiles, il est indispensable qu’elle couvre un périmètre suffisamment large. Un seuil trop bas risquerait de limiter le nombre de chantiers concernés et de rendre l’évaluation peu significative.

En portant le plafond de 100 000 à 150 000 euros hors taxes, cet amendement ne remet pas en cause l’équilibre général du dispositif prévu par la proposition de loi. Il en renforce simplement l’efficacité et l’ambition, au bénéfice des artisans, des ménages et de la transition énergétique.

Tel est l’objet du présent amendement.

À la première phrase du premier alinéa, substituer au montant :

« 100 000 »

le montant :

« 150 000 »